图文：黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》（2007年3月第1版）

◆推荐
　　物权法是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本大法，与人民法院的民事审判和执行工作关系十分密切。自全国人大起草物权法起，最高人民法院就积极参与。为了及时、全面地调查、收集、研究各级人民法院在审判和执行工作中涉及物权法的有关问题，并将法院的意见尽快提供给立法机关，使物权法的内容更加切合审判和执行工作的实际，同时，也为了在物权法通过后做好该法的培训和司法解释起草工作，使人民法院正确适用该法审理民事案件，最高人民法院专门成立了由黄松有副院长负责的物权法研究小组。该小组由最高人民法院民一庭、民二庭、审监庭、执行办和研究室的领导和法官组成。小组大部分成员都直接参与了物权法立法过程中的讨论，有的还多次参加物权法立法的讨论。
　　为了在民事审判中正确适用物权法审理案件，最高人民法院物权法研究小组通过对物权法起草工作中理论问题的研究，结合人民法院审理相关案件的审判实践，编著了《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》一书。本书的特点是作者全部是最高人民法院法官，结合立法原意，对物权法逐条进行了解释，重点论述了在审判实践中如何适用物权法，阐明了今后物权法相关司法解释的要点和思路。这是本书写作的重点，也是本书与其他同类书籍的最大不同点。对第一线从事审判的法官、从事仲裁工作的仲裁员、从事法律服务工作的律师，对企业从事法律服务工作的人员，对研究物权法的专家学者，对学习物权法的学生和社会公众，都有一定的参考意义。同时，物权法通过后，由于许多规定原则性仍然较强，很多内容的落实还需要最高人民法院作出相应的司法解释。最高人民法院物权法研究小组通过写作本书，对物权法条文逐条进行了推敲，并对今后审判实践中可能出现的问题进行了考虑和研究，为以后起草司法解释打下了一定的基础。

◆内容简介
　　物权法是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本大法，与人民法院的民事审判和执行工作关系十分密切。自全国人大常委会法工委民法室起草物权法起，最高人民法院就积极参与。为了及时、全面地调查、收集、研究各级人民法院在审判和执行工作中涉及物权法的有关问题，并将法院的意见尽快提供给立法机关，使物权法的内容更加切合审判和执行工作的实际；同时，也为了在物权法通过后做好该法的培训和司法解释起草工作，使人民法院正确适用该法审理民事案件，最高人民法院专门成立了物权法研究小组，由我具体负责。研究小组由民一庭庭长纪敏、副庭长俞宏武、审判长杨永清，民二庭副庭长周帆、审判长金剑锋，审监庭庭长宫鸣、助审员张代恩(开始是审判长高珂，高珂调到立案庭工作后，张代恩作为研究小组成员)，执行办副主任孙忠志、助审员’赵晋山，研究室副主任罗东川、助审员吴兆祥组成。研究小组成立后，做了大量的调研工作，大部分成员都直接参与了物权法立法过程中的讨论，其中有的成员还多次参加物权法立法的讨论．我的同事，最高人民法院奚晓明副院长、办公厅孙华璞主任、政治部杜万华副主任等也都直接参与了物权法立法的讨论。
　　为了在民事审判中正确适用物权法，物权法研究小组迫切感到有必要写一本如何理解与适用物权法的书籍。第一，物权法对研究小组的成员来说是一个比较陌生的领域。《中华人民共和国民法通则》关于物权方面的规定仅有十几条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》与物权有关的规定也不过二十多条．这次通过的物权法有二百多条。单就条文来说，物权法比以往的规定多了不少。就物权法的内容而言，许多规定虽然理论上有过论述，但是在以前的法律和司法解释中是没有的，有的虽有规定，但内容非常简陋，这就需要认真学习，深刻领会。如物权法如何坚持和完善我国的基本经济制度，如何平等保护国家、集体、私人和其他权利人的财产，物权法定原则的内涵，更正登记、异议登记、预告登记的效力，物权请求权与债权请求权的关系，在征收和征用时，是否需要对公共利益进行具体界定，车位的所有权归属，业主大会和业主委员会是否具有诉讼主体资格，在共同共有关系存续期间出现重大事由可否请求分割共有物，土地承包经营权可否抵押，建设用地使用权使用期限届满后权利如何处理，城镇居民可否到农村购买宅基地，宅基地可否抵押，地役权的具体内容，流抵押的效力，抵押人在抵押期间未经抵押权人同意转让抵押物的效力，流质协议的效力，占有的效力，等等。研究小组成员在审判实践中和调研过程中遇到的与物权法有关的案件也有限。在参加物权法立法的讨论过程中，最高人民法院参加讨论的法官向有关专家学习了不少物权法方面的理论，他们有义务将学到的知识，了解的情况和全国的民事审判法官一起分享。通过本书的写作，他们也要检验自己学得如何，对条文的理解是否符合物权法立法的原意。因此，本书的写作过程，也是一个学习过程，其目的是尽可能准确把握物权法的立法原意，便于今后正确适用物权法审理案件。第二，参与本书写作的法官除了物权法研究小组的成员外，还有最高人民法院的其他法官，他们都在最高人民法院工作，或多或少都亲自审理过涉及物权方面的案件，没有审理案件的，也接触过不少有关物权的案件。这样的经历对他们来说是一笔宝贵的财富。他们也有义务将这笔财富向全社会贡献出来，和全社会分享。因此，本书的特点十分突出，就是理论联系实际比较充分，就是要研究审判实践中如何适用物权法。这是本书写作的重点，也是本书与其他同类书籍的最大不同点。我想他们写出来的东西应该有他们的独立价值。对研究物权法的专家学者，对学习物权法的在校大学生，对第一线从事审判的法官，对其他读者，都应该有一定的参考意义。第三，写作本书还有一点考虑就是，物权法通过后，由于许多规定原则性仍然较强，很多内容的落实还需要最高人民法院作出相应的司法解释。通过对物权法条文的逐条推敲，并考虑审判实践中可能出现的问题，为今后起草司法解释打下一定的基础，为司法解释的科学性提前做一些理论方面和实践方面的准备。第四，从最高人民法院的功能定位上看，最高人民法院与地方三级法院的最大不同点是，最高人民法院负有指导地方法院在审理案件过程中正确、统一适用法律的重要职责，因此，最高人民法院不能仅仅局限于办理具体案件上。从某种程度上讲，指导全国法院办理案件才应该是最高人民法院的主要职责。除了通过司法解释进行指导，审理案件进行指导，开工作会议进行指导，建立典型案例进行指导外，通过撰写书籍进行指导也是必要的。这种指导主要是理论上的指导。如果在理论上达成共识，同类案件就能够得到相同的处理，就能够更好地树立和维护司法权威。
　　当然，由于物权法的理论博大精深，物权法刚刚通过，还没有施行，实践中的许多问题还没有暴露出来，加之成稿匆忙，本书作者的知识和水平也有限，因此，他们提出的观点仍然是一家之言，错误缺漏之处在所难免，衷心希望广大读者批评指正。

◆目录
中华人民共和国物权法（p.l）

关于<中华人民共和国物权法（草案）>的说明（p.28）

<中华人民共和国物权法〉条文理解与适用（p.35）

第一编总则（第l条—第38条）（p.37）
第一章基本原则（第l条—第8条）（p.37）
第二章物权的设立、变更、转让和消灭（第9条—第3l条）（p.69）
第一节不动产登记（第9条—第22条）（p.69）
第二节动产交付（第23条—第27条）（p.111）
第三节其他规定（第28条—第3l条）（p.123）
第三章物权的保护（第32条—第38条）（p.132）

第二编所有权（第39条—第116条）（p.155）
第四章一般规定（第39条—第44条）（p.155）
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权（第45条—第69条）（p.169）
第六章业主的建筑物区分所有权（第70条—第83条）（p.223）
第七章相邻关系（第84条—第92条）（p.269）
第八章共有（第93条—第105条）（p.291）
第九章所有权取得的特别规定（第106条—第116条）（p.327）

第三编用益物权（第117条—第169条）（p.348）
第十章一般规定（第117条—第123条）（p.348）
第十一章土地承包经营权（第124条—第134条）（p.371）
第十二章建设用地使用权（第135条—第151条）（p.408）
第十三章宅基地使用权（第152条—第155条）（p.455）
第十四章地役权（第156条—第169条）（p.466）

第四编担保物权（第170条—第240条）（p.495）
第十五章一般规定（第170条—第178条）（p.495）
第十六章抵押权（第179条—第207条）（p.527）
第一节一般抵押权（第179条—第202条）（p.527）
第二节最高额抵押权（第203条—第207条）（p.604）
第十七章质权（第208条—第229条）（p.618）
第一节动产质权（第208条—第222条）（p.618）
第二节权利质权（第223条—第229条）（p.654）
第十八章留置权（第230条—第240条）（p.675）
第五编占有（第241条—第245条）（p.698）
第十九章占有（第241条—第245条）（p.698）
附则（第246条—第247条）（p.713）

后记（p.718）

◆书摘

　　第七十四条 建筑区划内，规划用子停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

【条文理解】

　　本条是关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的规定。
　　随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，家庭汽车逐年普及且曰渐成为城市居民不可或缺的出行元素。作为业主代步工具的存放地点，车位、车库的辅助功能越来越重要，其所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。而作为建筑物区分所有中一项具体制度的车位、车库的归属问题，一直是法律所忽略的冷角，仅于一些行政规章和规范性文件中散见有关小区停车设施方面的规定，且相互之间不统一，确定标准存有差异。立法的滞后导致司法实践中出现很多问题，引发诸多争议。因此，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，从此意义出发，《物权法》对车位、车库的归属作出合理界定也就成为迫切的现实需要。
　　在《物权法》起草过程中，关于车位、车库的归属问题，一直存在激烈的争论。主要有以下几种观点①：第一种观点：业主所有说。业主所有说又分为两种意见：一种意见认为，车位、车库应归业主所有。业主基于对其所购房屋的专有所有权，而对车位、车库拥有共有部分持分权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位、车库的费用；另一种意见认为，车位、车库作为业主的建筑物区分所有权的内容，附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所，故关于车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。第二种观点：开发商所有说。此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有。第三种观点：国家所有说。此种观点认为，地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定，应当推定为国家所有。第四种观点：约定归属说。对车库的归属应当通过约定来确定其归属。分析上述观点可以看出，前三种观点，或基于建筑物区分所有权的法律属性或根据土地使用权的权属标准或采纳空间利用权理论来确定车位、车库的归属，各有相应的理论依据且兼具一定的合理性。但应注意到，建筑区划内的车位、车库问题涉及业主的基本权利，实践中其归属问题的判断非常复杂，此类纷繁复杂的情况，如果仅仅依靠《物权法》作出判断，即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决，不尽科学亦有失简单，同时有可能引发新的不公，激化社会矛盾。且从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都有合同约定。故《物权法》基于对已存地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。其立法理由，尚可从下述几个方面理解：
　　第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择．物权法作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。本条关于对车位、车库的归属应当根据约定确定的规定，正是体现了司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。
　　第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。
　　第三，有利于对车位、车库有效利用和管理。多年来，我国过快的经济发展速度及对于车位、车库建设的忽略，造成了目前城市车位紧张、停车难的问题非常突出。因此，加强对车位、车库的利用管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前的紧张局面有着积极意义。而若将车位、车库规定为业主的共有财产，则一方面公平划分的标准难于确定且共同管理所需的协调与效率亦难于保证，另一方面开发商缺乏投资刺激，怠于建筑，则车位、车库问题会日趋紧张，最终损害的还会是业主的利益。
　　基于上述立法原则，本条共设三款规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。其含义如下：
　　1．关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的理解。实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。本法只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于本条调整范围。
　　2．由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。基于此，在本条修改过程中，法律委员会经反复研究认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施?应首先满足小区居民的需要。由此，在草案五次审议稿讨论之后，正式增加专款内容即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”并列为本条之首，作为小区车位、车库问题处理的基本原则，彰显了《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。对此，可从两方面理解：其一，区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；其二，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。
　　3．建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式’本款规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后，由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。附赠’指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库的暂时占有权和使用权，但处分权仍属于开发商。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。须予注意的是，此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。
　　4．本条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”依本法第七十三条规定，建筑区划内的道路、其他公共场所，属于业主共有，因而于业主共有道路、或其他场地上修建的停车位的归属亦应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。需予注意的是，本条仅规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，未包括车库。这是因为，其一，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故车库的归属应通过约定进行。

【审判实践中应注意的问题】

　　审判实践中，适用本条要注意以下问题：
　　开发商与业主之间没有就车位、车库的归属进行磋商并达成协议或者虽然有约定，但基于各种原因没有就归属达成明确的合意为没有约定或约定不明的情况。对此《物权法(草案)》曾经规定，车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。这样规定的理由在于，开发商掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，便应推定开发商已经放弃主张车库权利。且房屋销售合同通常为开发商单方起草的格式合同，如果因为没有约定归属发生争议，依合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。没有约定或者约定不明确的，属于业主共有，此处共有的意思是指全体业主共同共有，此情形下，仍需通过小区公约或业主大会来进一步明确决定车位、车库的使用。我们认为，由于正式通过的《物权法》第七十四条没有“没有约定或者约定不明的，属于业主共有”的规定，所以在此情况下如何理解，可以由立法机关做出解释，也可以由最高人民法院做出相应的司法解释。

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